横須賀市で実家を相続したら何から始める？不動産売却までの流れと確認事項
- コラム
横須賀市で実家を相続したものの、
「まず相続登記をすればよいのか」
「売るか残すか、まだ家族で決まっていない」
「税理士、司法書士、不動産会社の誰に何を相談すればよいのか分からない」
という方もいると思います。
相続した不動産を売却するには、相続登記が必要です。
ただし、相続登記を終えてから初めて売却を考えるのではなく、売却する可能性があるなら、名義・遺産の分け方・税金・期限・売却後の手取りまで一続きで確認してから手続きを進めることが大切です。
最初に、全体の流れを見てみましょう。
【相続した実家を売却するまでの全体像】
大きく分けると、次の5段階で考えると整理しやすくなります。
① 遺言書・相続人・現在の名義を確認する
② 家族で「売る・残す・誰かが住む」を整理する
③ 売却価格だけでなく、費用・税金・期間・手取りを確認する
④ 売却の可能性を共有したうえで登記・税務を確認する
⑤ 必要な手続きを進め、売却準備に入る
これは、必ずこの順番で進めなければならないという意味ではありません。
相続の状況によって、前後したり、確認し直したりしながら進めて構いません。
大切なのは、登記、税金、売却を別々の問題として処理するのではなく、最終的に実家をどうするのかという全体像を見ながら進めることです。
【まず遺言書・相続人・現在の名義を確認する】
最初に確認したいのは、誰が相続に関係するのかという基本的な部分です。
遺言書はあるのか。
相続人は誰なのか。
実家の現在の名義は誰なのか。
共有関係になっているのか。
住宅ローンや担保が残っていないか。
ここが分からないままでは、その後の名義や売却について判断しにくくなります。
すべて自分で調べきる必要はありません。
相続人の範囲や登記について判断が必要な場合は、司法書士や弁護士などへ確認することになります。
この段階で重要なのは、将来売却する可能性があるなら、そのことも最初から伝えることです。
【家族で「売る・残す・誰かが住む」を整理する】
次に、家族として実家をどうしたいのかを整理します。
すぐに結論を出す必要はありません。
「売却したい」
「しばらく残したい」
「相続人の誰かが住む可能性がある」
「まだ決められない」
という状態でも構いません。
ただし、「売るか残すか」という結論だけでなく、
誰かが実際に住む予定はあるのか。
残す場合は誰が管理するのか。
固定資産税や修繕などを誰が負担するのか。
売却する場合、家族として何を優先するのか。
まで確認しておくと、話し合いが具体的になります。
売らずに残すことも選択肢です。
一方で、誰も利用しないのであれば、管理や費用も含めて考える必要があります。
【相続登記は必要。ただし登記だけを先に切り離して考えない】
相続登記は2024年4月1日から義務化されています。
原則として、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。
また、2024年4月1日より前に発生した相続で、現在も相続登記がされていない不動産についても対象となり、原則として2027年3月31日までの対応が必要です。
ただし、遺産分割が成立した時期などによって追加の申請が必要になる場合もあります。
具体的な期限や手続きについては、司法書士や法務局へ確認してください。
ここでお伝えしたいのは、期限があるから急いで名義だけ決める、ということではありません。
期限を確認しながら、売却する可能性も含めて全体を考えることが大切です。
複数の相続人がいる場合、誰か一人が取得するのか、共有にするのかによって、その後の売却手続きや家族間の調整が変わることがあります。
どの方法がよいかは、相続人の関係や遺産全体の分け方などによって異なります。
売却を考えているのであれば、登記を依頼する際にも、
「この実家は売却する可能性があります」
と伝えておいた方が、今後を見据えて確認しやすくなります。
【査定額だけでなく、費用・税金・期間・手取りを見る】
不動産会社へ査定を依頼すると、どうしても査定額に目が向きます。
しかし、相続した実家をどうするか判断するには、
「いくらで売れそうか」だけでは足りません。
売却には、仲介手数料などの費用がかかる場合があります。
さらに、売却によって譲渡所得が生じれば税金を確認する必要があります。
相続した不動産では、被相続人が取得したときの購入代金などが取得費を確認する手掛かりになります。
そのため、親が購入した当時の売買契約書や領収書などが残っていれば、処分せず保管しておいてください。
そして、
想定される売却価格。
売却に必要な費用。
確認が必要な税金。
売却までに想定される期間。
最終的にどの程度手元に残りそうか。
まで見てから、売るか残すか、どのように遺産を分けるかを考えることが大切です。
【相続した空き家の特例は、売却前に条件と期限を確認する】
相続した実家を売却する際には、税金の特例が関係する場合があります。
例えば、相続した空き家について一定の要件を満たす場合、被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除を利用できる可能性があります。
ただし、相続した家なら必ず利用できる制度ではありません。
被相続人がどのように使用していたのか。
相続後に誰かが利用していたのか。
いつ売却するのか。
などによって、確認すべき制度や適用の可否が異なります。
また、相続人自身がその家に住んでいた場合などは、確認すべき内容が変わることもあります。
制度名だけを見て、
「相続した実家だから控除を使える」
と自己判断しないことが大切です。
税金については、適用条件と期限を売却前に確認すると覚えておけば十分です。
具体的な税額や特例の適用については、税理士などへ確認してください。
【司法書士・税理士・不動産会社には「売却も考えている」と伝える】
相続では、相談する内容によって専門家が異なります。
登記は司法書士。
税金は税理士。
売却価格や販売方法は不動産会社。
それぞれに専門分野があります。
ただし、
「司法書士には登記だけ」
「税理士には税金だけ」
「不動産会社には売却すると決めてから」
と完全に分けてしまうと、全体がつながりにくくなります。
司法書士へ相談するときは、
「将来、この実家を売却する可能性があります」
と伝える。
税理士へ相談するときも、
「相続した実家の売却を検討しています」
と伝える。
不動産会社には、
「まだ相続手続きの途中で、売るかどうかも含めて考えています」
と伝える。
このように、最終的に売却する可能性を共有したうえで、それぞれの専門家に確認すると整理しやすくなります。
相続、登記、税金、売却は別々の手続きでも、家族にとっては一つの問題です。
【今日できることは、資料と3つのメモを用意すること】
横須賀市で実家を相続し、何から始めればよいか分からない場合は、今日すべてを決める必要はありません。
まず、手元にある資料を一か所へ集めてみてください。
固定資産税の納税通知書。
権利証や登記識別情報。
購入時の売買契約書や領収書。
住宅ローンに関する資料。
遺言書や相続について確認済みの書類。
全部そろわなくても構いません。
そのうえで、紙やスマートフォンのメモに次の3つを書いてください。
・現在分かっていること
・まだ分からないこと
・実家を売却する可能性があること
これだけでも、次に誰へ何を聞けばよいのかが見えやすくなります。
司法書士、税理士、不動産会社などへ相談するときは、この資料とメモを見ながら、
「売却も考えています」
と伝えてください。
手続きを始める前に、全体をつなげて考えるきっかけになります。
【横須賀市で実家を相続したら、登記と売却を別々に考えない】
横須賀市で実家を相続したとき、最初から売却を決める必要はありません。
ただ、売却する可能性があるのであれば、
遺言書や相続人を確認する。
家族の意向を整理する。
名義や遺産の分け方を考える。
売却価格だけでなく、費用・税金・期間・手取りを確認する。
そのうえで必要な登記や税務の手続きを進める。
というように、全体をつなげて考えることが大切です。
相続登記を先に終わらせれば、その後は自動的に売却しやすくなるというわけではありません。
売却の可能性がある段階から全体像を確認しておくことで、家族が何を決める必要があるのか、専門家へ何を確認する必要があるのかが見えやすくなります。
売却を決めるためだけの相談でなくても構いません。
相続登記の前でも、現在分かっていることと、まだ確認が必要なことを整理しながら、相続手続きと売却の全体像を確認できます。
相続した実家について、何から確認すればよいか整理したい方はこちらをご覧ください。
