横須賀市で相続した実家｜「5年待てば税金が安い？」を確認しないまま特例期限を過ぎた実例
- コラム
横須賀市の相続不動産について、以前ご相談を受けたことがあります。
相談者は知り合いから、
「不動産は5年持ってから売った方が税金が安くなる」
と聞いていました。
一方、当社では、この不動産については相続してから5年待つ必要はないこと、条件を満たせばいわゆる「相続空き家の3,000万円控除」を利用できる可能性があること、そして適用には期限があることを説明しました。
それでも「不動産会社が売らせるために言っているのではないか」という疑問が残り、税務署や税理士への確認も行わないまま時間が経過しました。
その結果、現在では、この相談で当時検討していた特例の適用期限を過ぎています。
この記事でお伝えしたいのは、
「当社の説明を信じて、早く売るべきだった」
ということではありません。
専門家の説明に疑問を持つことは構いません。
ただし、疑問を持つことと、自分でも事実を確認しないまま判断を止めることは別です。
期限のある制度では、確認しないまま時間が過ぎることで、後から選べなくなることがあります。
※個人が特定されないよう、相談内容の一部を変更しています。
【「5年持てば税金が安くなる」という話は、一般論としてはあります】
相談者が知り合いから聞いた、
「5年持てば税金が安くなる」
という話が、完全な間違いというわけではありません。
土地や建物を売却した場合の譲渡所得は、所有期間によって長期譲渡所得と短期譲渡所得に分かれ、税率も異なります。
ただし、相続した不動産では注意が必要です。
相続によって取得した土地や建物は、原則として、亡くなった方が取得した時期を相続人が引き継いで所有期間を判定します。
つまり、
「自分が相続してから何年持っているか」
だけを見るわけではありません。
今回の不動産では、被相続人の取得時期から考えると、すでに長期譲渡所得の判定となる条件を満たしていました。
そのため、
「相続してから5年間待てば税金が安くなる」
という考え方は、この不動産には当てはまりませんでした。
知り合いから聞いた情報が一般論として正しくても、自分の不動産にそのまま当てはまるとは限らない。
相続不動産では、ここを分けて確認することが大切です。
【本当に確認したかったのは、別の期限でした】
この相談で重要だったのは、「5年待つかどうか」ではありませんでした。
確認したかったのは、いわゆる「相続空き家の3,000万円控除」を利用できる可能性と、その期限です。
正式には「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」といい、一定の要件を満たす場合、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる可能性があります。
なお、令和6年1月1日以後の譲渡で、対象となる家屋や敷地等を取得した相続人が3人以上の場合は、1人当たりの控除上限が2,000万円となります。
ただし、相続した実家なら誰でも利用できる制度ではありません。
対象となる家屋、相続後の利用状況、譲渡する時期など、複数の要件があります。
また、譲渡期限も定められています。
制度の詳細については、国税庁の公式ページで確認できます。
国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm
実際に特例を利用できるかどうかは、不動産会社だけで判断せず、税務署または税理士へ個別に確認してください。
【当社では、制度と期限を説明し、確認をお願いしました】
当時、当社からは、
今回の不動産では「相続してから5年待つ」という考え方は当てはまらないこと。
空き家の3,000万円控除を利用できる可能性があること。
そして、その制度には期限があること。
をお伝えしました。
もちろん、不動産会社の説明だけで税務判断をしてほしいという意味ではありません。
むしろ、疑問があるのであれば税務署や税理士へ確認してほしいという話でした。
しかし、
「不動産会社が売らせるために言っているのではないか」
という疑問が残ったまま、その後も税務署や税理士への確認は行われず、売却についても判断が止まりました。
そして時間が経過し、この相談で当時検討していた特例の適用期限を過ぎました。
【問題は「売らなかったこと」ではありません】
ここは誤解してほしくないところです。
売却しなかったこと自体を、失敗だったとは考えていません。
特例を利用できる可能性があったとしても、
「今は売らずに残す」
という判断はあり得ます。
ただし、
制度を利用できる可能性と期限を確認したうえで、あえて売らないと決めること。
そして、
制度が本当に使えるのかも確認しないまま時間が経ち、期限を過ぎてから選べなくなること。
この二つは違います。
前者は、判断材料を確認したうえでの選択です。
後者は、判断するための選択肢そのものが時間の経過によってなくなった状態です。
今回の実例からお伝えしたいのは、まさにこの違いです。
【不動産会社の説明に納得できなければ、自分でも確認できます】
不動産会社の説明を、無理に信じる必要はありません。
「本当にそうなのか」
と感じたら、自分でも確認できます。
税金や特例であれば、税務署や税理士。
登記についてであれば、法務局や司法書士。
不動産の価格、販売期間、販売方法についてであれば、不動産会社。
また、一つの説明で納得できなければ、別の専門家からセカンドオピニオンを受ける方法もあります。
大切なのは、
「誰から聞いた話なのか」
ではなく、
「その情報が、自分の不動産にも本当に当てはまるのか」
を確認することです。
知人から聞いた話でも、不動産会社から聞いた話でも、税理士から聞いた話でも同じです。
自分の状況に当てはまるのか分からなければ、確認してから判断する。
それだけで、期限のある制度を知らないまま失う可能性は減らせます。
【疑問を持つことと、確認しないまま止まることは別です】
相続した実家は、大きな財産です。
売るか残すかを簡単に決められないのは当然だと思います。
専門家によって説明が違えば、慎重になるのも自然なことです。
だからこそ、疑問があるときに必要なのは、急いで売却することではありません。
事実を確認することです。
例えば、
・所有期間はどの時点から判定するのか
・利用できる可能性がある特例はあるのか
・その特例に期限はあるのか
・期限までに何をする必要があるのか
を確認します。
そして、納得できない回答であれば、別の窓口でも確認してください。
専門家の説明に疑問を持つことと、確認しないまま何もしないことは別です。
【横須賀市で相続した実家について、まず確認してほしいこと】
横須賀市で相続した実家について、知り合いや家族から税金や売却の話を聞いた場合は、その情報を否定する必要はありません。
ただ、
「この話は、自分の不動産にも当てはまるのか」
を一度確認してください。
特に期限が関係する制度であれば、
・何の制度なのか
・自分が対象になる可能性があるのか
・いつまでに何をする必要があるのか
・誰に最終確認すればよいのか
を確認しておくことが大切です。
確認した結果、
「今回は売らない」
でも構いません。
大切なのは、自分が利用できる可能性のある選択肢を知ったうえで判断することです。
【専門家の説明に疑問を持ったときこそ、事実を確認する】
今回の実例から、最もお伝えしたいことがあります。
専門家の説明に疑問を持ったときは、無理に信じる必要はありません。
ただし、何もしないまま期限を迎えるのではなく、税務署や税理士など別の窓口でも事実を確認し、自分が納得できる材料をそろえてから判断することが大切です。
グリーンエステートでは、相続した不動産について、売却を急かすのではなく、
現在どのような状況なのか。
期限が関係する可能性があることは何か。
不動産として考えられる売却価格・費用・期間はどうか。
税理士や司法書士などへ何を確認した方がよいのか。
といった全体の流れを整理することができます。
私自身、相続診断士として、税務・登記・不動産を一つの分野だけで判断せず、必要に応じて各専門家へ確認すべき事項を整理することを大切にしています。
税務や登記の最終判断は、それぞれ税務署・税理士、法務局・司法書士などへの確認が必要です。
今すぐ売却を決める段階でなくても、まず事実と期限を整理したいという相談でも構いません。
相続した実家・親の家のご相談
https://greenestate.jp/consultation/#family-home
